Es común que las regulaciones de los anuncios, como los que se mencionan arriba, varíen de acuerdo al distrito de zonificación en donde está ubicado el negocio. Por ejemplo, a los negocios ubicados en un distrito "Comercial de Carretera" se les puede permitir anuncios más grandes o más altos que a los que están ubicadas en un distrito "Comercial Local". Dichas diferencias en el tratamiento regulador se pueden justificar por las diferencias en el tamaño y por la velocidad permitida en las vías de cada distrito.

A los gobiernos locales cada vez les vigilan más los tribunales federales y estatales para asegurar que el tratamiento diferente de los usuarios de anuncios no viole la Primera Enmienda o la Decimacuarta Enmienda de la Constitución. (Refiérase a "¿Cómo afectan las regulaciones de la Primera Enmienda y la Decimacuarta Enmienda a mi Anuncio l Comercial?")

B) Las Solicitudes y Aprobaciones para los Permisos
El proceso para los permisos ordinariamente empieza cuando la compañía de anuncios o el dueño del negocio obtiene una solicitud de parte de un oficial de zonificación o de construcción en la oficina gubernamental local. Mientras que las solicitudes normalmente requieren que el solicitante proporcione información relacionada a la construcción e instalación del anuncio , y el sitio donde será instalado, los requerimientos varían de comunidad a comunidad.

La solicitud debe ser llenada completamente y con exactitud. En la mayoría de las comunidades, la cuota de la solicitud tiene que pagarse completamente antes de que se examine la solicitud.

Hay dos procedimientos básicos para que el gobierno local examine una solicitud de permiso para un anuncio eñal: (1) la aprobación administrativa, que enfatiza los criterios cuantitativos, y (2) el estudio del diseño, que va más allá de los criterios cuantitativos y considera las normas cualitativas.

La aprobación administrativa es un proceso directo basado en criterios objetivos. Una administrador aprueba o rechaza la solicitud basándose en que el anunciol cumplirá con las normas numéricas en el código de los anuncios.

En contraste, el estudio del diseño complementa dichas normas con normas cualitativas. Dichas normas intentan "perfeccionar" las decisiones de las aprobaciones de los anuncios al evaluar la relación entre la señal y el sitio propuesto para ella, basándose en criterios especificados. Por ejemplo, un proceso del estudio de un diseño puede intentar lograr mayor "compatibilidad" entre las estructuras y los anuncios al añadir las normas de diseño relacionadas con los materiales de los anuncios, el alumbramiento y el diseño

Los proponentes del estudio de los diseños afirman que la adición de este proceso discrecional fomenta la creatividad y permite mayor flexibilidad en la aprobación de los anuncios. Los críticos del mismo alegan que el proceso crea incertidumbre con respecto a las aprobaciones de los permisos y aumenta significativamente tanto el costo como el tiempo requeridos para obtener la aprobación de los permisos.

Un código de estudio de diseños tiene mayor posibilidad de encontrarse con problemas en el cumplimiento de la Primera y la Decimacuarta Enmiendas que con un código de aprobación administrativa. Por ejemplo, si el código es demasiado subjetivo, le da al gobierno demasiada libertad de acción en la decisión de cuáles señales se permiten y cuáles no se permiten, puede haber infracciones de una de estas enmiendas o de las dos. (Refiérase a "¿Cómo afectan las regulaciones de la Primera Enmienda y la Decimacuarta Enmienda a mi Anuncio Comercial?")

C) La Provisión Referente a Variaciones
Una variación es un dispositivo de "flexibilidad" que permite que un gobierno local proporcione al dueño de una propiedad un alivio de la aplicación normal de restricciones en el código de zonificación, como las referentes a los lotes mínimos o al tamaño del edificio o a los requerimientos de la colocación detrás de una distancia especificada. También se aplica a un alivio de la provisión del código de los anuncios. En efecto, una variación funciona como una sección especial en el código o como una excepción, específicamente aprobada y sancionada por el gobierno local en nombre de una propiedad específica, o en el interés de una propiedad, y una vez que se otorga dicha variación "corre con el terreno". Es decir, los propietarios subsecuentes están autorizados al mismo "derecho de variación" que se le otorgó al solicitante original.

Un solicitante de un permiso para una variación debe hacerlo cuando hay circunstancias especiales, únicas a la propiedad en cuestión, que crearían dificultades prácticas o privaciones si la sección aplicable del código se hiciera cumplir de la manera en que está escrita. El dueño de un negocio nunca debe dudar en solicitar una variación si la adherencia estricta al código de los anuncios compromete seriamente la visibilidad de dicho anuncio, y por lo tanto, puede potencialmente dañar la viabilidad económica del negocio. Esta situación puede ocurrir, por ejemplo, cuando existe una gran diferencia notable entre la propiedad y la calle o la carretera adyacente en la cual el negocio espera atraer aun buen número de vehículos que pasan por allí. En tales casos, las limitaciones en la altura, tipo o colocación pueden convertir ese sitio en un lugar virtualmente invisible para los motoristas que pasan por delante.

En el caso que haya una provisión en el código, que si se hace cumplir, seriamente impediría la habilidad de un anuncio l para comunicarse con los transeúntes, y por lo tanto destruiría en su mayor parte la utilidad económica del sitio, entonces se debe conceder un permiso para la variación. Si no se otorga una variación en estas circunstancias o en algunas parecidas, el gobierno tiene que justificar su restricción sobre la expresión verbal ya protegida probando que la restricción fomenta un interés estatal sustancial que no se puede lograr en manera menos opresiva a la expresión verbal. (Refiérase a "¿Cómo afectan las regulaciones de la Primera Enmienda y la Decimacuarta Enmienda a mi anuncio comercial?")

Cuando esté solicitando una variación, el dueño prudente de un negocio consultará a un experto de la evaluación de anuncios comerciales para construir un análisis de beneficios y costos. El análisis no debe sólo tratar de los beneficios del anuncio l propuesto para el negocio y los costos que causaría al negocio en caso de que no se permita, sino también de los beneficios que probablemente resultarán para la comunidad si se permite el anuncio propuesto.

En la mayoría de los casos, los beneficios que recibe la comunidad por un negocio que es capaz de lograr una visibilidad máxima desde la calle exceden los costos para la comunidad si el código no se hace cumplir estrictamente al solicitante. Generalmente, los códigos de anuncios restrictivos se hacen cumplir bajo la cobertura de "mejorar la estética comunitaria". Estos códigos rara vez toman en consideración los beneficios que emanan de un negocio local que es económicamente viable porque su anuncio atrae la atención de los consumidores en movimiento que puedan tener una necesidad actual o en el futuro para los productos o los servicios del negocio. Los beneficios que emanan de un negocio exitoso por lo menos incluyen el mejoramiento de las bases para los impuestos locales y las oportunidades de empleo. Entre los beneficios adicionales debemos contar la preservación de una zona comercial saludable en vez de la deteriorización que se produce cuando fracasan los negocios o se van para establecerse en un lugar más lejos. Esas dos últimas circunstancias frecuentemente llevan a la extensión urbana desenfrenada que a la mayoría de las comunidades les gustaría evitar.

Los beneficios evidentes de los anuncios comerciales diseñados atractivamente y que son apropiadamente visibles y legibles debe importar más que el factor estético. La mayoría de las compañías de anuncios hoy en día pueden crear un anuncios que refleja las normas de la comunidad al mismo tiempo que se comunican efectivamente con los consumidores y con los clientes potenciales. (Para ver ejemplos de anuncios , visite a nuestra sección: "nuncios". Para información sobre cómo trabajar con una compañía de anuncios, refiérase a "Cómo Obtener su Anuncio Comercial")

D) El Tratamiento de los Anunciosque no están Conformes a las Regulaciones y las Provisiones de Amortización
Los gobiernos locales de ordinario enmiendan sólo ocasionalmente las secciones de las ordenanzas de zonificación y los códigos de los anuncios. Menos frecuentemente, un gobierno local aprobará una enmienda comprensiva que reemplaza completamente lo regulado en un código de zonificación o de los anuncios. En cualquiera de los dos casos, normalmente habrá un número de grupos de edificios, estructuras o utilizaciones (incluso anuncios) que cumplían o "estaban conforme" con el código "antiguo", pero no cumplen con o no están conformes con el "nuevo" código. Un anunciosque se encuentre en esta categoría se convierte en un anuncio "legalmente no conforme" con el código.

En general, un dueño de negocio puede retener un anuncio legal no está conforme con el código, y no tiene que modificarla para cumplir con las nuevas regulaciones. El dueño también puede arreglar y mantener el frente y la estructura del anuncios que ya existe sin enredarse con el nuevo código. En estos casos, se dice que el anuncio ha sido "permitido como antiguo" ["grandfathered in", en inglés]. También como regla general, si el dueño vende el negocio, el nuevo dueño tiene derecho de retener el anuncios legal que está no conforme, aunque algunos códigos de anuncios lo hacen ilegal cambiar el texto de la cara o el diseño sin hacer que el anuncio entero sea conforme al nuevo código. Sin embargo, con esa clase de regla surgen cuestiones legales serias porque es una limitación de la expresión verbal. (Refiérase a "¿Cómo afectan las regulaciones de la Primera Enmienda y la Decimacuarta Enmienda a mi anuncio comercial?")

Por otra parte, los ejemplos de las limitaciones de un anuncio no conforme que son claramente legales incluyen la prohibición de aumentar el área o la altura de un anuncio l que está no conforme con el código o requieren que la estructura del anuncio de reemplazo sea conforme con las nuevas regulaciones cuando se remueve la estructura del anuncio que no estaba conforme.

Algunos códigos de los anuncios contienen provisiones que requieren la remoción de los anuncios no conformes dentro de un límite de tiempo especificado: generalmente de 2 a 10 años. Este "período de gracia", se refiere en los códigos como un "período de amortización", y se basa en lo que un gobierno local ha juzgado ser tiempo suficiente para permitir que el dueño recupere el costo del anuncio l. En la ausencia de una provisión de los estatutos que declara que la amortización no se permite como una forma de "compensación justa", la mayoría de los tribunales estatales han decidido, hasta la fecha, que la amortización es un método constitucionalmente aceptable para lograr la remoción o la reducción severa del tamaño de los anuncios no conformes sin tener que pagar compensación monetaria. En donde se ha mantenido la amortización, la regla general es que el período de amortización debe proporcionarle al dueño del anuncio un tiempo razonable para recuperar la inversión inicial.

La legislación federal ha hecho de la amortización un método no permisible para compensar a los dueños de los anuncios se remueven o se relocalizan de acuerdo con la Ley del Embellecimiento de las Carreteras Federales, y sus enmiendas. Esta proscripción se aplica a todos los anuncios ubicados dentro de 660 pies de las carreteras principales e interestatales. La legislación y la política federal también requieren que se pague compensación justa cada vez que se remueva un anuncio o se comprometa su visibilidad, como resultado de los mejoramientos de las carreteras o de las calles que involucran de cualquier manera los fondos federales.

Al nivel estatal y local, los dueños de los negocios deben estar conscientes de que la amortización se debate vehementemente y es una parte de la ley que se está cambiando rápidamente. La razón primaria de esto, es que los cuerpos legislativos y judiciales están cada vez más conscientes que un anuncio comercial en el local de un negocio vale mucho más que su costo original, y que un período de amortización no compensará justamente al dueño de un negocio por los ingresos comerciales que se perderán cuando el dueño tenga que conformarse finalmente con un código que limita la visibilidad dell anuncio.

El dueño de un negocio que ha sido informado que un anuncio no está conforme al código y que se debe remover debido a la expiración del período de amortización, se le aconseja bien que consulte con un asesor legal antes de acceder a remover el anuncio sin recibir compensación, o en la otra situación, puede solicitar una variación o una excepción al cumplimiento del código. (Como ejemplo de un caso legal con respecto a la evaluación de los anuncios y a un anuncio no conforme, lea el Estudio del Caso Legal Particular de la Tienda "Michael’s".)